Tasse sull’immobiliare: evoluzione e declino di un intero mercato

Tasse sull'immobiliare: evoluzione e declino di un intero mercatoQuesto articolo è nato da un confronto costruttivo che ho avuto con un professionista , che lavora all’estero, in merito alle tasse sull’immobiliare in Italia e al loro effetto sul mercato italiano.

Tutto è partito da questa notizia che riguarda l’aumento della tassazione sugli immobili produttivi (aziendali).

Ho voluto fare un approfondimento che difficilmente puoi trovare da altre parti, perché frutto anche di informazioni e esperienze personali, cosicché ti aiuti a capire “da dentro” come mai questo mercato è in difficoltà.

Proprio grazie a questo confronto costruttivo, ho sentito la necessità di scrivere questo articolo, perché anche tu possa capire come chi ci governa ha bloccato il mercato immobiliare italiano, modificando alcune tasse sull’immobiliare, spero non in modo del tutto consapevole. Se da anni lavori nell’immobiliare, di certo riconoscerai le situazioni di cui sto per parlare.

Parliamo di un settore, quello immobiliare, che pesa quasi il 10% del Pil italiano e che riversa i suoi effetti sul 50% circa degli investimenti.

Leggendo queste premesse riguardo alle tasse sull’immobiliare, probabilmente ti sarà venuta subito in mente la tassa sulla proprietà, ma purtroppo l’IMU non è la sola responsabile di questo disastro.

Quello che davvero influenza il mercato è l’insieme di tutte le tasse dirette e indirette che vengono applicate al comparto immobiliare.

In questo articolo mi occuperò anche di spiegare quale sia stata la loro evoluzione nel corso degli anni.

Più che del privato che ha difficoltà a pagare l’IMU sulla casa, affronterò il caso dei piccoli e medi imprenditori/investitori edili che rappresentano il 90% degli operatori del settore costruzioni, e cercheremo di capire quali difficoltà si trovano ad affrontare.

 

Se lavori nell’immobiliare italiano, sei anche tu un funambolo in equilibrio tra l’eroismo e la follia.

Tu che ci operi ormai da un po’ avrai di certo capito che ti trovi in un mercato che muove sì dei capitali importanti, ma in cui i margini si sono ridotti all’osso. L’aumento delle tasse sull’immobiliare ha indotto molti costruttori e investitori immobiliari a non continuare a investire nel settore. Tutto questo si somma alle difficoltà di cui il mercato immobiliare risente dopo la crisi del 2008.

Facciamo un esempio pratico.

Se tu, come investitore immobiliare o costruttore, decidessi di aprire una società, (per semplicità una Srl) per operare nel mercato immobiliare, oggi ti ritroveresti tassato in modo davvero molto pesante, come non è mai successo prima.

Lo so che non ne hai intenzione, ma ipotizziamo che tu decida di aprirla lo stesso, cosa ti ritroveresti a pagare?

  • Tutte le tasse che riguardano la gestione della Srl e dei dipendenti (Inail, cassa edile e contributi vari per la previdenza sociale dei dipendenti, ecc…)
  • La tassa sugli utili prodotti dalla tua azienda
  • La tassa sulla proprietà di tutti gli immobili che possiedi (sia che tu li venda, sia che non li venda)

Ma stiamo parlando solo degli immobili che hai in carico, ancora non abbiamo parlato di che cosa succederebbe se dovessi sistemarli o ristrutturarli.

Ipotizziamo che tu decida comunque di continuare lungo questo cammino così pieno di ostacoli, e di soldi da sborsare.

Ci sono ad aspettarti anche altre tasse. Se, per esempio, vuoi ristrutturare un vecchio immobile appena acquistato, dovrai presentare una pratica edilizia. Ma quando arrivi in Comune scopri che sono aumentati i diritti di segreteria da versare per la pratica da protocollare.
Anche i comuni hanno bisogno dei tuoi soldi!

Ma di certo non saranno queste poche spese a fermarti. Perciò decidi di aumentare la cubatura dell’immobile per creare valore aggiunto al tuo edificio, ecco che ti ritrovi a dover pagare anche gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione.

Purtroppo queste ultime due tasse sull’immobiliare, sono incassi di cui i Comuni spesso possono disporre autonomamente, e di questi soldi hanno estrema necessità per garantire servizi minimi ai propri cittadini.

Di conseguenza negli ultimi anni, in alcuni Comuni queste due tasse sono aumentate del 50%, in altri casi sono addirittura triplicate, e arrivano a costare decine di migliaia di euro.
E intanto tu continui a pagare.

Ovviamente, questo spropositato aumento delle tasse blocca la maggior parte delle operazioni che una volta rendevano vivo il mercato immobiliare, ossia le ristrutturazioni di vecchi immobili o l’ampliamento degli immobili per realizzare, per esempio, l’abitazione per i propri figli o una seconda casa da mettere in affitto. E sì, gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione, bloccano anche i privati!

La verità è questa: una tassazione contenuta incentiva l’investimento, laddove un carico fiscale elevato lo disincentiva. Il mercato è bloccato e solo pochi pazzi possono pensare di continuare a fare questo tipo di operazioni in Italia.

Dunque se sei un costruttore, con una tassazione del genere e un mercato in crisi, è impensabile iniziare una nuova operazione per costruire da zero una palazzina o ristrutturare degli edifici esistenti.

Non ti rimane che lavorare per i privati, fare piccoli lavori edili di ristrutturazione conto terzi, lavori che difficilmente ti permetteranno di tenere aperta la tua Srl, con tanto di dipendenti.

Impresa che è soggetta a un carico fiscale complessivo del 65%, dove la media Europea (area Ocse) è del 45%. Quindi se non si è pazzi a fare immobiliare in Italia, cosa si potrebbe essere?

 

Come siamo arrivati a questo punto?

Come e quando sono aumentate tutte le tasse che colpiscono l’immobiliare? Ecco perché sostituire la vecchia ICI è stato un passo azzardato.

La vecchia ICI era una delle poche tasse locali che veniva incassata direttamente dai comuni. Ogni comune gestiva questi contributi in autonomia. L’importo corrispondeva al 60% circa del totale delle entrate di ogni comune.

Più un comune era popolato, più ICI incamerava: di conseguenza grazie a questa entrata poteva garantire maggiori servizi ai propri cittadini.

Nel 2011 l’ICI viene convertita in IMU e viene abolita per tutte le prime case. Inoltre, invece di essere incassata direttamente dai comuni, l’IMU viene incamerata dallo Stato, il quale dovrebbe trasferire nuovamente i fondi ai comuni.

Purtroppo fin da subito, lo Stato, con il proprio trasferimento, non ha coperto il 100% degli introiti che l’ICI riusciva a garantire.

Da quel momento i comuni hanno iniziato a soffrire, sono iniziati i tagli e i successivi aumenti di altre tasse per poter coprire l’ammanco di incassi in bilancio.

Pensa, che gran furbata! A conti fatti non era meglio lasciare l’ICI ?

Evidentemente no, dato che il nostro Stato ha bisogno di ancora più liquidità e, poiché chi ci governa non vuole aumentare le tasse a tutti e rendersi così impopolare, ha deciso di aumentare l’IMU solo sugli immobili produttivi (aziendali).

Se è vero che le tasse sono in grado di incentivare o disincentivare gli investimenti, in questo caso hanno deciso di scoraggiare le aziende italiane a investire sul territorio. Questo è proprio quello che è successo.

L’effetto diretto di questo giochetto sugli aumenti delle tasse alle aziende è che una Spa (di cui conosco i titolari), dotata di un capannone di ampie dimensioni ma usato solo a metà, ha dovuto pagare attorno ai 270.000 euro di IMU in un solo anno. La stessa azienda ha dovuto anche licenziare cinque persone perché non riusciva più a mantenerle a budget.

Allo stesso modo anche tu, se sei un imprenditore immobiliare e non riesci a vendere i tuoi immobili, sarai costretto a pagare uno sproposito.

Ma non finisce qui.

Ovviamente, dato che sei un’azienda che opera nell’immobiliare, non hai diritto ad accedere alle famose detrazioni del 50% e del 65%.

Per te che vuoi fare business nell’immobiliare, in vista ci sono solo tasse in aumento, nessuna agevolazione o detrazione.

Se la crisi aveva già ridotto il margine di guadagno, la tassazione l’ha portato a zero.

Nessun “sano di mente” desidera più fare immobiliare in Italia. Se non ci credi, prova a chiedere a un costruttore quale sia la sua opinione riguardo all’immobiliare in Italia e che cosa intende fare.

Di sicuro nella sua risposta ti dirà che, in questo momento, è impensabile fare immobiliare nel nostro paese. Ti dirà anche di non iniziare nessuna nuova operazione immobiliare, soprattutto se non hai esperienza e non sai che cosa stai facendo.

Probabilmente lui, così come molti suoi colleghi, starà già cercando di vendere tutto perché non desidera più investire in questo settore in Italia. È in attesa ”alla finestra” per capire cosa fare.

 

Un’opportunità chiamata Stati Uniti.

Non è vero però che tutti soffrono questa situazione. Sto notando una sempre maggiore presa di coscienza della realtà italiana e un aumento costante di interesse per l’immobiliare negli Stati Uniti.

Vista l’affluenza al corso che io stesso ho tenuto nel weekend del 29-30 novembre 2014, posso affermarlo con certezza soprattutto perché si è trattato di un corso a pagamento.

Ma negli Stati Uniti come funziona?

Negli Usa la tassa sugli immobili varia proporzionalmente al valore reale degli immobili. Con quotazioni immobiliari ridotte anche del 50%, la tassa è diminuita in modo proporzionale.

Ma contrariamente all’Italia, in USA il governo è amico di chi investe e per questo le aziende possono accedere a delle detrazioni specifiche per gli investitori immobiliari e anche alle detrazioni per il deperimento dell’immobile, che aiutano a compensare il costo della tassa sulla proprietà.

Ma non è finita: seguendo la logica di incentivare le aziende e di tener vivo il mercato, per gli investitori le tasse previste sono inferiori. In questo modo la tassazione media complessiva si aggira intorno al 25-30%.

Se vuoi approfondire ancora di più l’aspetto della tassazione negli Stati Uniti puoi leggere questo articolo che parla di tassazione sulle imprese.

Ovviamente negli Stati Uniti si aspettano che un florido mercato immobiliare abbia effetti anche su elettricisti, idraulici, professionisti e tutta la manovalanza che gira attorno al mondo delle costruzioni.

Tutti questi professionisti e artigiani potranno lavorare e di conseguenza guadagnare. In seguito potranno spendere ciò che hanno guadagnato magari per acquistare un auto nuova o per permettersi di investire in nuove attrezzature per il proprio lavoro.

Tutto questo fa girare l’economia e attira gli investitori. Quindi più l’immobiliare va bene, più l’economia riparte.

Quindi perché in Usa il mercato immobiliare funziona?
La risposta è molto semplice: hanno deciso di non accanirsi su questo settore per far cassa. A te la scelta.

Buon investimento!

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