Tutto quello che devi sapere prima di investire in una casa da affitto

Tutto quello che devi sapere prima di investire in una casa da affittoSe guardiamo al mercato immobiliare in Italia oggi, non possiamo che provare un senso di delusione.

I margini sono ridotti all’osso, le tasse sono decisamente pesanti, e chi vuole fare operazioni immobiliari ci riesce con fatica perché gli acquirenti sono ormai una specie in via di estinzione. Tuttavia questa non è la cosa peggiore.

Oltre al disastro delle compravendite, ciò di cui ognuno di noi è a conoscenza, è che qui in Italia anche il mercato degli immobili in affitto è diventato un incubo senza fine.

C’è ancora chi, oggi, in Italia, sceglie di acquistare un immobile da mettere in affitto, per poi pentirsene amaramente e trovarsi con un problema enorme da risolvere che gli fa passare la voglia di investire nuovamente nel settore.

L’immobiliare è uno dei mercati più affascinanti e interessanti; tutti vorremmo poterlo fare in Italia, ma nessuno tra chi ha il potere di farlo, ha anche l’interesse a sistemare le cose.

Anzi se rimangono così come sono, permettono alla classe dirigente di nascondere le reali difficoltà delle classi medio basse.

Questo perché le fasce più deboli sono in difficoltà, ma la nostra classe dirigente non ha di certo i soldi per pagare loro una parte di affitto e nemmeno i soldi per costruire residenze a basso costo per la popolazione più debole.

Perciò se non vogliamo trovare un’enormità di persone per strada, meglio non velocizzare le pratiche di sfratto.

Peccato che a rimetterci, alla fine, è chi pensa di poter investire nell’immobiliare in Italia.
Sappiamo tutti com’è la storia, e l’avrai già sentita mille volte anche tu.

La realtà in Italia.

Quando acquisti un immobile con i soldi messi da parte con fatica, sei ben felice di aver acquistato qualcosa di tuo, un qualcosa che può darti un redditto aggiuntivo senza dover lavorare.

Non vedi l’ora di metterlo in affitto, perciò la prima cosa che fai è sistemarlo per il tuo prossimo inquilino e promuoverlo attraverso l’agenzia della zona. Sei felice, non stai nella pelle, perché il prezzo a cui lo affitterai è interessante e già inizi a gustarti la sensazione di possedere un’entrata aggiuntiva.

Dopo un paio di settimane vieni chiamato dall’agenzia perché hanno trovato un inquilino. È una persona che ha delle pretese, ma nonostante tutto ti basterà sistemare alcune piccole cose prima di farlo entrare.

In fondo, fai quello che ti hanno richiesto con piacere, appunto perché non vedi l’ora di aver finalmente la tua rendita, poi sarà tutto a posto: potrai goderti la tua entrata mensile.

In 15 giorni sistemi tutto come previsto e vai in agenzia a firmare il contratto. Ottieni le tue due mensilità come garanzia e un mese pagato in anticipo.

Le cose sembrano andare per il verso giusto e il primo mese fila tutto liscio, non arriva il bonifico in banca perché te lo hanno anticipato in agenzia, ma sei felice per la scelta che hai fatto. Loro sembrano anche simpatici, e tra te e te pensi che non avresti potuto trovare di meglio.

I giorni passano, arriva il giorno del pagamento della seconda mensilità ma niente, sul tuo conto in banca non vedi arrivare l’affitto. Dopo qualche giorno telefoni e ti dicono di non preoccuparti che sistemano subito, si scusano perché sarà successo qualche errore.

Sebbene ti passi per la mente l’idea che forse non ti vogliono pagare, speri vivamente di sbagliarti e cerchi di non essere preoccupato. Tra te e te ti ripeti: sono brave persone e aspetti fiducioso un paio di settimane. Ma passate due settimane non succede niente.

Non ti disperi, pensi comunque che ti pagheranno a breve. Alla fine passa un altro mese e decidi di telefonare in modo più insistente ma loro continuano a rassicurati, fra poco si sistemerà tutto.

Così passano 4-5 mesi e mentre hai speso soldi per sistemare la casa, non hai ancora incassato niente a parte il primo mese ricevuto in agenzia.

Ormai inizi a essere consapevole che non hanno nessun interesse a pagarti e sembra proprio che ti stiano prendendo per i fondelli.

La disfatta.

La verità è un’altra, siamo in Italia e loro avevano già deciso fin dall’inizio che non ti avrebbero pagato; loro conoscono benissimo le leggi per essere tutelati e sanno cosa devono fare per rimanere lì.

Conoscono bene il copione, tu non sei l’unico che non hanno pagato, lo hanno già fatto anche altre volte e sono sicuri di avere almeno dai 6 ai 12 mesi gratis prima di dover liberare l’immobile. Questo grazie alla normativa italiana.

Comunque per riuscire a cacciarli non hai alternativa, devi iniziare comunque la pratica dall’avvocato altrimenti non ti liberano l’immobile. Purtroppo anche l’avvocato e i bolli del tribunale sono soldi che dovrai spendere, pur non avendo mai guadagnato niente.

Perciò, spendi altri migliaia di euro mentre i tuoi inquilini se ne stanno tranquilli e contenti dentro al tuo immobile, in modo gratuito. A volte sembrano guardarti sorridendo, consapevoli del fatto che non potrai cambiare la serratura o cacciarli fuori, altrimenti sarai tu a commettere un reato. Bello vero?

Quello che doveva essere un investimento, per ora, è solo un bagno di sangue. Comunque voglio dirti che nonostante tutto, sei stato fortunato: se tra gli inquilini c’erano delle persone appartenenti ad alcune fasce protette, poteva andare addirittura peggio.

Anche quando sembra ormai fatta e dovresti ottenere la consegna definitiva delle chiavi, loro non mollano, riescono ancora a rimandare di alcune settimane con scuse sempre nuove e originali, ma a quanto pare convincenti per l’ufficiale giudiziario che dovrebbe far eseguire lo sfratto.

Sai com’è la prassi? L’ufficiale giudiziario non porta mai a termine lo sfratto al primo intervento.

E’ ormai un’abitudine consolidata in quasi tutta Italia: l’ufficiale, la prima volta esce da solo senza l’ausilio della forza pubblica e l’inquilino spesso non si fa trovare o inventa scuse, e alla fine l’ufficiale giudiziario, sarà costretto a rinviare lo sfratto ad una data successiva.

Appena riesci ad avere la disponibilità dell’immobile scopri l’ennesima amara sorpresa: è mezzo distrutto. Devi spendere ancora soldi per sistemarlo. A questo punto il tuo rigetto verso quell’immobile è talmente grande da non volerne più sapere.

Non lo vuoi più e l’unica soluzione è venderlo. O meglio, viste le condizioni in cui si trova e la tua voglia di liberartene e smettere di pagare le tasse, non ti resta che svenderlo. Alla fine la tua perdita è stata enorme.

Tra i costi iniziali per sistemarlo, l’anno di mancato affitto, l’avvocato, il tribunale e le lungaggini burocratiche italiane, la manutenzione finale, le tasse e la perdita sulla vendita, stiamo parlando di decine e decine di migliaia di euro.

Purtroppo non mi sto inventando niente, quello che ti ho appena raccontato è successo di recente anche a una persona a me cara. Diciamoci la verità: purtroppo in Italia la situazione è quella che ti ho appena descritto. Di sicuro anche tu conosci almeno una persona che ha passato queste vicissitudini, magari anche tra i tuoi amici, parenti o conoscenti.

La verità è che siamo in Italia e nessuno ha interesse a sistemare le cose. Sicuramente non lo faranno almeno fino alla fine della crisi.

Questo perché, diciamo la verità, lo stato non ha soldi per aiutare la fasce più deboli, e se non vogliono che la gente finisca per strada, l’unico ammortizzatore sociale sei ovviamente tu: il disperato proprietario di immobili.

Invece, prima di investire è fondamentale capire chi viene tutelato e da chi. Per esempio, in Italia, viene tutelata la parte affittuaria, ossia l’inquilino.

L’Italia è un ottimo posto per vivere in affitto; al contrario, è un pessimo posto per investire in immobili da mettere a reddito.

Negli Stati Uniti, invece, la situazione è opposta, nel bene e nel male. Questo significa che viene tutelato per primo il proprietario, mentre l’inquilino che non paga viene cacciato in velocità.

È molto facile che un americano si ritrovi per strada senza un tetto sopra la testa, se non si comporta correttamente.

Come funziona negli Usa.

Per esempio, se vuoi acquistare un immobile in Florida, fin da subito vieni tutelato per l’acquisto fatto, dato che il “notaio”, che lì si chiama Title Company, nel caso in cui faccia degli errori, risponde in solido con la propria assicurazione per riparare al danno che ti ha arrecato.

Una volta che sei proprietario dell’immobile, cerchi il tuo inquilino americano, che paga regolarmente l’affitto. Se per qualsiasi motivo non dovesse pagare, magari perché improvvisamente perde il lavoro e l’affitto comincia a essere troppo alto per lui, mandarlo via e riappropriarsi del proprio immobile è abbastanza semplice.

Negli Stati Uniti queste pratiche hanno una corsia preferenziale. Dato che per un americano è impensabile non pagare l’affitto, questa situazione viene risolta nel più breve tempo possibile.

La durata di uno sfratto è tra i 30 e i 60 giorni.

La pratica è standard e il costo ammonta a qualche centinaio di dollari. Se fai i conti al massimo hai perso un mese di affitto, dato che l’altro mese lo copri con la mensilità a garanzia che l’inquilino ti ha pagato alla firma del contratto.

Se l’inquilino fa dei danni puoi persino perseguirlo con una causa e farti dare il dovuto, causa che si risolve in tempi brevi, cosa inimmaginabile per la lentissima giustizia italiana.

Sarà lo sceriffo ad eseguire lo sfratto dal tuo immobile; sai bene che uno sceriffo americano ha un approccio decisamente diverso dall’ufficiale giudiziario incaricato di eseguire lo sfratto in Italia.

Ti sarà sicuramente capitato di vederlo all’opera in qualche film americano: lo sceriffo è proprio così. Una tutela decisamente diversa negli USA rispetto all’Italia.

Questo perché, giusto o no, l’America mette al centro dei suoi pensieri il business, e questi ne sono gli effetti pratici.

In questo modo si può gestire l’affitto in modo molto semplice e automatizzato. Ora capisci anche perché è nato in America il concetto di rendita immobiliare, e capisci anche perché i grandi ricchi americani hanno sempre parte del loro patrimonio investito in immobili.

L’America, perciò, è un ottimo posto per investire e far business, perché le leggi sono fortemente sbilanciate in questo senso. Per chi decide di investire questa è la priorità.

Non dobbiamo sorprenderci, ogni realtà ha tutele diverse in base alle legislazione presente.

Perciò, se anche tu vuoi approfittare di queste differenze per guadagnare, investendo in una casa da affitto negli Usa, abbiamo una realtà che si occupa solo di questo. Si chiama RendiVille e la trovi a questa pagina.

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