Immobili in USA, come ti chiedono soldi per un servizio già pagato

Immobili in USA, come ti chiedono soldi per un servizio già pagatoSe sei in procinto di acquistare immobili in USA, questo articolo ti permetterà di conoscere le prassi e le regole della compravendita così da non farti fregare al momento dell’acquisto.

Dopo aver parlato della differenza tra il sistema di vendita/pubblicizzazione degli immobili in Usa e in Italia, ci soffermiamo ora su altre due grandi differenze tra Italia e USA se si compra e vende immobili ovvero:

  • Come si sceglie un agente immobiliare
  • Il compenso degli agenti immobiliari

La situazione in Italia.

Nel nostro Paese, se vuoi comprare una casa, bisogna avere a che fare con l’interlocutore scelto da chi l’ha messa in vendita.

Infatti, nel 90% dei casi non è possibile scegliersi autonomamente l’agente immobiliare, ma bisogna rivolgersi a quello scelto dal venditore, che sia o meno di nostro gradimento non ha importanza.

Infatti è necessario relazionarsi con chi ha il mandato per vendere l’immobile che desideriamo comprare.

Per esempio, se volessi acquistare una casa a Porto Cervo, dovrei girare tutte le agenzie immobiliari della zona e, una volta trovato l’immobile che mi soddisfa, affidarmi a perfetti sconosciuti, che magari nemmeno mi ispirano fiducia, per completare l’acquisto.

Infatti, se l’immobile prescelto rientra nel pacchetto di un determinato agente che non mi piace, non ho possibilità di scelta: è con lui che devo programmare le visite alla casa e sempre con lui dovrò intavolare le trattative per l’acquisto.

In questo sistema di vendita però, c’è un particolare che spesso sfugge anche ai più attenti: l’agente immobiliare con cui si tratta per l’acquisto è anche l’agente di chi vende.

Di conseguenza è difficile che sia imparziale nelle valutazioni, si bilancerà quindi da una parte o dall’altra, basandosi sulla sua personale concezione del mercato.

Quindi, una volta che si è deciso di comprare la casa, a Porto Cervo come nel resto del nostro Paese, lo stesso agente viene pagato sia dall’acquirente che dal venditore in ugual misura (la provvigione è del 3%).

In sostanza in Italia una agente immobiliare viene pagato due volte: per l’acquisto e per la vendita.

La situazione negli Stati Uniti.

Ripartendo dall’esempio proposto poco sopra, immaginiamo che io preferisca Miami beach al sole della Gallura, e quindi voglia comprare una casa in Florida.

In questo caso non sarei obbligato ad affidarmi solo all’agente immobiliare che ha il mandato di vendita dell’abitazione.

Avrei, invece, un agente immobiliare personale, scelto personalmente, che conosce i miei gusti, i miei interessi e anche il mio modo di operare.

Sarebbe quindi quest’ultimo a propormi le soluzioni che corrispondono ai miei interessi, prendendo accordi al posto mio per visitare tutti gli immobili interessanti della zona.

Anche il possessore della casa che intendo acquistare ha il suo agente di fiducia, che ha il compito di pubblicizzare e vendere l’immobile.

Negli Stati Uniti, quindi, spetta ai due agenti, o realtors, accordarsi sulle condizioni di vendita, in modo da ottenere ciascuno il miglior risultato per il cliente che rappresentano.

Quando la casa è stata venduta e passa al nuovo proprietario, i due realtors ricevono la loro provvigione: a entrambi mediamente spetta il 3% del totale ma a pagare è, questa volta, solo chi ha venduto l’immobile (come spiegato chiaramente da Realtor.com).

Spetta ad un organo neutrale (simile al nostro notaio), che varia a seconda dello stato federale, decurtare dall’ammontare della vendita i compensi dei due agenti immobiliari (3%+3%=6%) nel momento in cui avviene il passaggi di proprietà della casa.

In poche parole, chi compra una casa negli Stati Uniti, pur usufruendo dell’esperienza del realtor a proprio vantaggio, non paga la provvigione dell’agente immobiliare, essendo questa interamente corrisposta dalla parte venditrice.

Ci sono altre spese extra oltre all’acquisto dell’immobile?

Il titolo del capitolo corrisponde a una delle domande che sento fare più spesso.

La risposta è no. Tasse a parte, non esistono altre spese collegate all’acquisto.

È importante essere chiari su questo punto perché molti italiani che comprano immobili negli Stati Uniti, non sapendo come funziona nel dettaglio, hanno ingrossato le tasche di qualche furbo che opera poco onestamente nel mercato statunitense.

Le giustificazioni che queste persone portano sono: “spese di notaio”, “provvigioni per la vendita”, ecc. Lo ripeto ancora una volta, non esistono altre spese collegate all’acquisto oltre al prezzo concordato per l’immobile.

Ricordo nuovamente che tutte le spese di intermediazione sono a carico di chi vende l’immobile.

In alcuni casi è possibile che il prezzo d’offerta e quello da corrispondere siano diversi.
Ma si tratta di uno scostamento massimo dell’1%, dovuto a delle compensazioni di tasse sugli immobili e di tasse statali.

Quindi è possibile sia dover pagare di più di quanto pattuito, sia pagare meno rispetto all’offerta stessa. Per essere più chiaro sull’importo di questa compensazione propongo due brevi esempi.

In un caso sono stati versati 80.520 dollari (causa maggiori tasse) per un immobile il cui prezzo concordato era di 80.000 dollari.

A volte invece queste somme dovute alla compensazione delle tasse, vengono tolte dalla somma totale perché vengo applicate delle detrazioni . Infatti in un’altra delle operazioni realizzate sono stati versati 79.330 dollari, quando l’offerta era stata accettata per 80.000.

Quindi nell’ultimo caso è stato addirittura pagato meno di quanto era stato pattuito.

Ad ogni modo, tutti gli scostamenti dovuti alle tasse sono sempre riportati e giustificati nel documento di compravendita riassuntivo che viene fornito dal notaio.

Solo le tasse, come sottolineato dagli esempi, hanno la possibilità di far variare il prezzo di vendita pattuito e in ogni caso si tratta di una percentuale minima sul totale.

Non ci sono altre spese in grado di far variare il prezzo di vendita.

Richiedere somme di denaro che vanno oltre il prezzo di vendita concordato significa che si sta cercando di raggirare l’acquirente, dato che la legge non prevede spese aggiuntive.

Se in fase di acquisto qualche intermediario chiede del denaro, giustificando la somma come spesa di rogito, spese di agenzia, commissione dovuta a chi presenta l’immobile, sta tentando di fregarti.

Se stai acquistando una casa e ti ritrovi con richieste di questo tipo, inviacene subito una copia o presentala immediatamente a qualsiasi realtor nella zona in cui stai per comprare.

In questo modo potrai sapere immediatamente se stanno chiedendo impropriamente del denaro.

Generalmente in queste situazioni è lo stesso realtor o chi per lui a segnalarla all’autorità di competenza nei modi adeguati.

Quindi, quando acquisti immobili in USA, ricordati sempre che indipendentemente dalla nazionalità di chi ti sta seguendo, ha già pagato la sua commissione il venditore dell’immobile.

Perciò dato l’attenzione che bisogna avere in queste situazioni, se vuoi qualcuno che ti affianchi per affrontare tutto questo in modo sereno e tranquillo, ti consiglio di contattarmi attraverso questa pagina per vedere come poter iniziare questo percorso assieme.

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Vanni Valente