Quali sono le prime fasi temporali di un Foreclosure? (Versione semplificata)

Proponiamo qui la versione semplificata del testo originale scritto dal nostro Staff Legale dal titolo “Quali sono le prime fasi temporali di un Foreclosure?” (se sei un Giurista esperto o un Avvocato puoi leggere la versione originale).

Affrontiamo in questo approfondimento due delle possibilità per investire in immobili in USA ovvero il Pre-Foreclosure e lo Short Sale.

Quali sono le prime fasi del Foreclosure? (Versione semplificata)

Di seguito cercheremo di spiegare in modo semplice e chiaro le peculiarità di ognuna di queste procedure di investimento, al fine di poter meglio operare in questo mercato in continua evoluzione.

“L’importanza dei professionisti

Per prima cosa operiamo delle distinzioni perché acquistare un immobile in USA o fare un investimento immobiliare in USA sono due cose diverse anche se hanno una base comune ovvero:

  • É necessario fare sempre una valutazione economica dell’immobile per evitare di spendere più di quanto l’immobile vale.

Questo è importante perché in seguito a bolle speculative i valori immobiliari possono improvvisamente crollare e quindi è bene conoscere il mercato e essere in grado di prevederne l’andamento con largo anticipo per evitare di perdere inutilmente soldi.

  • In secondo luogo, se si intende acquistare una casa sia che lo scopo sia viverci sia che l’obbiettivo sia un investimento vi sono una serie di disposizioni legislative in materia di beni immobili che negli Stati Uniti variano anche da Stato a Stato.

In questo mercato meglio non provare ad improvvisare.

Sottolineati questi due elementi comuni che possono essere definiti basilari per l’acquisto di un immobile, passiamo a delineare ciò che qui ci interessa ovvero l’acquisto di immobile come forma di investimento:

Quali sono gli strumenti per comprare a prezzi inferiori a quelli di mercato per poter poi rivendere e quindi guadagnare?

E’ necessario mettere a punto una strategia puntigliosa e dettagliata con l’aiuto di veri esperti del settore (non improvvisati e presunti tali) che conoscono puntualmente il mercato in cui operano e le norme legali che devono essere applicate e rispettate.

In questo tipo di speculazione è importante non lasciare nulla al caso e anche agire nel momento giusto, da individuare per ogni singolo investimento.

Uno degli investimenti immobiliari negli USA, che dal punto di vista dei profitti vale la pena di analizzare è quello derivante da immobili sottoposti a foreclosure.

Lo stesso ha regole ben precise da applicare e prevede varie tappe. A seconda del momento in cui si interviene nella procedura vi sono vantaggi, svantaggi, particolarità da conoscere e valutare.

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Il Pre-Foreclosure

Erroneamente alcuni accomunano il Pre-Foreclosure con lo Short Sale.

Quest’ultimo è comunque un’opportunità di investimento immobiliare ma ha tratti diversi dal primo e in seguito si accennerà ad esso per sottolinearne le differenze rispetto all’oggetto predominante di questo approfondimento, appunto il Pre-Foreclosure.

Ricordiamo ancora una volta cos’ è una procedura Foreclosure: con questa procedura la Banca che ha fornito il mutuo per l’acquisto di un immobile, in seguito al mancato pagamento delle rate da parte del debitore, inizia una procedura di vendita del bene per ottenere nuovamente liquidità da prestare nuovamente per ottenerne interessi.

Come il prefisso “Pre”  fa intuire, il Pre-Foreclosure è una fase antecedente rispetto al vero e proprio Foreclosure, di conseguenza tecnicamente la Banca creditrice, o Lender, ancora non ha iniziato la procedura, che può essere definita esecutiva, nei confronti del debitore, o Borrower.

Vi sono però le premesse per il Foreclosure, ovvero il debitore ha saltato il pagamento anche solo di una rata.

Ora sappiamo che in Italia sono state emanate norme per le quali il mancato pagamento di una rata non porta certo ad una procedura esecutiva, ma negli USA si va ad operare in un sistema di leggi diverso dal nostro e questo non deve mai essere dimenticato.

In particolare negli Stati Uniti, spesso all’interno dello stesso contratto di mutuo, sono stabilite in modo esplicito le clausole che permettono alle Banche di liberarsi di un bene pignorato o ipotecato anche al mancato pagamento di una singola rata.

Nella fase Pre-Foreclosure la Banca non ha ancora prodotto una Notice of Default (notizia di fallimento) e quindi la stessa non è stata registrata dagli enti preposti.

Diciamo che in questa fase ci si trova in una sorta di fallimento ufficioso, in cui le Banche non avendo molto interesse a iniziare la vera e propria fase Giudiziale o Non Giudiziale (abbiamo visto in precedenza anche tali differenze) cercano di recuperare i pagamenti.

Solitamente le banche americane prima di dare il via ufficiale all’inizio della fase di foreclosure attendono tre mesi.

In questo lasso di tempo può avvenire di tutto ovvero:

  • il debitore può rimettersi in ordine con i pagamenti e quindi restare nell’immobile;
  • può decidere lui stesso di vendere il bene e risolvere la sua situazione nei confronti della Banca, in questo caso potrebbe vendere al giusto prezzo e quindi ricavare anche qualcosa. In ogni caso per vendere occorre il consenso della Banca.

E’ bene sottolineare che i tempi del Pre-Foreclosure non sono certi, nessuno può dirvi con certezza quando una Banca deciderà di aprire la procedura di Foreclosure, si può solo indicativamente dire che per esperienza è stato notato che solitamente non attende più di tre mesi.

Come si conclude il Pre-Foreclosure?

Dobbiamo distinguere due casi:

  • Il primo in cui ci troviamo in Stato Judicial.

In questo caso la Banca creditrice deposita presso la Contea una Lis Pendens (la derivazione è latina e non anglosassone, si tratta alla lettera di una lite pendente, termine usato anche nel lessico giudiziario italiano e appunto indica che è stata incardinata una lite giudiziaria tra due o più soggetti).

  • Nel secondo caso ci troviamo in uno Stato Non Judicial

Viene depositata una Notice of Default o notizia di fallimento.

Entrambe hanno uno scopo preciso, far sapere a chi fosse interessato che è stata aperta una procedura a carico di un determinato soggetto debitore.

Come corrispondente italiano possiamo pensare alla affissione in albo pretorio dei comuni del circondario in cui si trova l’immobile, dell’avviso di vendita all’asta.

Dal momento della registrazione della Lis Pendens o della Notice of Default chi ha interesse può rivolgersi agli uffici della Corte della Contea per chiedere informazioni.

La scelta tra queste due procedure non è libera ma dipende dalla normativa in vigore nello Stato in cui è ubicato il bene.

La procedura Judicial è più complessa, prevede che il giudice emetta una sentenza in favore della Banca, la stessa sarà trasmessa allo sceriffo che curerà la vendita all’asta.

L’asta è aperta a tutti. Per chi acquista con tale procedura il pagamento deve essere fatto in breve tempo, solitamente il saldo totale deve avvenire entro 30 giorni. Il pagamento però può anche essere supportato con un altro mutuo.

La procedura Non Judicial è piuttosto semplificata rispetto alla procedura Judicial in quanto non vi è la fase giudiziale davanti al giudice.

Cosa si può fare in queste fasi?

Ora, dopo aver delineato nel modo più semplice e preciso possibile questa fase di Pre-Foreclosure e la susseguente Foreclosure con vendita finale, cerchiamo di capire cosa si può provare a fare in tale fase.

Premettiamo che comprare in Pre-Foreclosure può avere vantaggi, nel senso che si evita la vendita all’asta di cui in precedenza abbiamo parlato.

Di conseguenza è più facile ottenere un prezzo non alto, anche se il rischio è che possa essere il contrario perché se la prima asta dovesse andare deserta, la Banca sarebbe costretta ad accettare una riduzione del prezzo.

In ogni caso tutto dipende dal valore reale dell’immobile e da quanto si è disposti a pagare per esso.

In Pre-Foreclosure inoltre ci si può avvantaggiare anche di una sorta di trattativa privata che è impossibile con l’asta pubblica.

La strategia da adottare dipende molto dai tempi con cui vogliamo concludere l’affare  perché intervenire in una fase antecedente alla vera e propria decisione di vendita (Foreclosure) può richiedere fino a 9 mesi e non è detto che vada a buon fine.

Infatti, come detto in precedenza, il proprietario potrebbe far di tutto per provare a salvare il proprio investimento e quindi potrebbe non cedere alla proposta di un acquisto.

Oppure potrebbe proporre alla Banca una rinegoziazione del mutuo a diverse condizioni, o potrebbe proporre uno Short Sale (entreremo nel dettaglio di tale possibilità in seguito).

Infine può anche trasferire la proprietà alla Banca attraverso un Deed in Lieu of Foreclosure.

Inoltre anche se il proprietario debitore fosse d’accordo e accettasse la vostra proposta di acquisto con stralcio del debito con la Banca, questa potrebbe impiegare molto tempo prima di acconsentire o ancora potrebbe rifiutare di vendere in tale fase.

A questo punto, se anche si riuscisse nell’intento di acquistare casa prima della vendita all’asta evitando il rischio di un rialzo notevole del prezzo, sono probabilmente trascorsi nove mesi di tempo.

E’ inutile dire che questi tempi di acquisizione dell’immobile vanno calcolati fin dall’inizio assieme a quelli per la ristrutturazione e infine la vendita della proprietà per capire in quanto tempo si sarà in grado di ritornare dell’investimento.

Dunque se per entrare in possesso dell’immobile dovrò aspettare circa 9 mesi in Pre-Foreclosure, dovrò essere consapevole che per monetizzare l’investimento ci vorrà circa un anno.

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Lo Short Sale

Vediamo ora lo Short Sale per capire bene in cosa si differenzia dal Pre-Foreclosure.

Partiamo dai punti comuni, ovvero vi è un mutuo contratto per l’acquisto di un immobile, parte delle rate sono già state pagate, ma a causa, ad esempio, di una bolla speculativa il valore attuale dell’immobile stesso è più basso, non semplicemente del valore di acquisto dell’immobile, ma addirittura più basso del valore del residuo da pagare.

In questo caso non è detto che vi sia un’insolvenza da parte del debitore, lo stesso potrebbe essere in perfetta linea con i pagamenti e quindi non vi sono i presupposti per un Foreclosure e tanto meno per un Pre-Foreclosure.

Tuttavia cosa può capitare? Può capitare che il proprietario/debitore può non essere più interessato ai pagamenti ovvero che voglia vendere. Non può però farlo senza il consenso della Banca!

Cosa può fare a questo punto la Banca?

  • Può decidere di accettare lo Short Sale e quindi prendere il corrispondente del valore dell’immobile rinunciando a parte anche del capitale. In questo modo potrà prestare nuovamente il denaro ottenuto dalla vendita per ottenere guadagni da interessi su mutui/prestiti, in linea con quello che è il suo business.
  • Oppure può accettare la vendita, ma senza liberare il debitore, Borrower, dall’obbligo di pagare il residuo.

La scelta della Banca dipenderà molto dal residuo e dalle condizioni economiche del debitore.

Riassumendo

In fase di Pre-Foreclosure, quindi prima che la banca decida di iniziare la procedura di Foreclosure, il debitore in difficoltà può decidere di redimere la propria posizione in diversi modi:

  1. Negoziare uno Short Sale con la Banca
  2. Riportare i pagamenti al corso corrente
  3. Rinegoziare i termini di mutuo in corso
  4. Trasferire la proprietà alla Banca attraverso un Deed of Lieu of Foreclosure

Come avete potuto notare, anche a voler semplificare la materia, la stessa è oggetto di svariate regole e di conseguenza valutazioni da parte di chi vuole intraprendere un investimento proprio sfruttando tali opportunità.

Il foreclosure, il Pre-Foreclosure e lo Short Sale sono terreni impervi per chi non conosce bene la materia e soprattutto non conosce anche le regole giudiziali degli USA.

Lo Staff legale”

Per quanto riguarda chi, come già avvenuto in precedenza, dovesse avere l’idea di copiare i contenuti, è bene sapere che il gioco può durare poco perché potendo copiare approfondimenti ma non esperienza, si commetteranno errori che con il tempo faranno perdere credibilità.

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Vanni Valente